Differenza tra sito web del condominio, dell'amministratore e del software gestionale

Differenza tra sito web del condominio ed alte soluzioni

Spesso si crea una certa confusione tra diverse tipologie di siti web con cui l’amministratore può entrare in contatto. Eppure ognuna ha funzioni e limiti ben definiti anche se apparentemente potrebbero fare le stesse cose. Vediamo qual è la differenza tra sito web del condominio, dell’amministratore e del gestionale.

Sito internet del condominio

Sito web del condominio

Questa è la sola tipologia che risponde a quanto indicato dall’art. 71 ter del Codice Civile:

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore e’ tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documentiprevisti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Art. 71 ter.

Come è evidente, si richiama all’attivazione di un sito internet del condominio. Per le normative, si può definire “sito internet del condominio” quello posseduto dal condominio stesso, ovvero quello: registrato, gestito e creato dal condominio o da chi agisce in sua vece.

Il possessore di un sito è colui il quale ha registrato il dominio, ha acquistato lo spazio hosting e detiene i diritti su immagini e testi. Come vedremo queste parti potrebbero appartenere a figure diverse ma solo quando un solo soggetto le detiene tutte, può dirsi proprietario del sito internet.

Dominio del sito internet del condominio
Chi è il possessore del dominio

Il dominio deve essere registrato presso il CNR (l’Ente che in Italia si occupa di tale incombenza) tramite Registro .it che è l’organismo responsabile della gestione dei domini Internet a suffisso .it, del mantenimento del database dei nomi a dominio registrati e della gestione del nameserver primario .it.

Se vuoi sapere a chi appartiene un certo dominio, puoi cliccare qui. Se quel che troverai non sono i riferimenti del condominio, questo non si potrà dire suo.

Hosting del sito condominiale
Chi è il possessore dello spazio hosting

In informatica si definisce hosting (dall’inglese to host, ospitare) un servizio di rete che consiste nell’allocare su un server web delle pagine web di un sito web, rendendolo così accessibile dalla rete Internet e ai suoi utenti.

Lo spazio che ospita il sito internet si affitta e chi ha registrato questo contratto ne diventa il possessore. Tutti i dati, i codici, le funzioni ed ogni altra parte che costituisce il sito, sono di chi ha registrato il contratto hosting.

Quando si incarica una web house di creare un sito, si dovrebbe specificare chi deve figurare come proprietario dell’hosting (OS Informatica registra sempre questi contratti a nome del cliente). Se l’intestatario del contratto con l’hosting non è il condominio, il sito internet non può definirsi suo.

Grafiche sito condominiale
Chi è il possessore di grafiche e contenuti

Le grafiche ed i testi che vengono riportati sulle pagine web, potrebbero essere registrate da Copyright e di conseguenza, i diritti d’uso potrebbero essere di chi li ha acquistati o creati. I siti internet devono utilizzare solo grafiche, immagini e testi senza Copyright o i cui diritti sono stati acquistati o concessi al proprietario del sito (come ad esempio quelli prodotti da OS Informatica).

Se le grafiche non sono possedute dal condominio, il sito del condominio non le può utilizzare.

Proprietà del sito del condominio.jpeg

Chi possiede il sito internet del condominio?

Solo quando dominio, hosting, testi e grafiche sono di proprietà del condominio, il sito internet può definirsi “sito internet del condominio” come previsto dall’art. 71 ter. Esclusivamente in questo caso l’amministratore ha adempiuto alla richiesta della compagine condominiale di attivare un sito internet del condominio.

Ovviamente l’assemblea dà mandato all’amministratore di registrare il sito web a nome del condominio, non potendo procedere in autonomia. Verranno decise le funzioni da comprendere, la struttura, le modalità di accesso, i dati da pubblicare, le responsabilità della gestione dei dati, ecc. In caso di passaggio di consegne, il vecchio amministratore passerà le credenziali necessarie per la gestione del sito al nuovo amministratore. Il sito ed i dati contenuti, rimarranno attivi fino a decisione contraria della compagine condominiale.

Differenza tra sito web del condominio e quello dell'amministratore

Sito internet dello studio amministrativo

La differenza tra sito web del condominio e quello dello studio amministrativo, sembrerà ovvio ma così non è per molti, è che quest’ultimo è registrato dall’amministratore di condominio.

Sono molti i professionisti che utilizzano il sito dello studio per pubblicare i dati dei condomini da loro gestiti (anche se è sconsigliabile farlo). Creare uno spazio dedicato ad ogni condominio, non costituisce un “sito del condominio”. Facendo un paragone, se ad una Fiat si monta una portiera di una BMW, la portiera rimane della BMW e non diventa della Fiat.

Non ci si deve confondere su quel che è previsto faccia il “sito internet del condominio” come definizione utile per definirlo come tale. Anche se il sito dello studio amministrativo consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documentiprevisti dalla delibera assembleare, non lo fa diventare il “sito internet del condominio”.

Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale

Art. 1140

Ne deriva che il possessore può tutelare dinanzi ad un tribunale questa sua situazione di fatto indipendentemente dalla dimostrazione della titolarità del diritto, ed ecco che a lui sono riconosciuti specifici mezzi processuali, azioni dette “azioni possessorie”. 

Significa che dal solo possesso scaturiscono conseguenze giuridiche che possono portare anche all’acquisto del diritto, come accade nella usucapione.

Per indicare questa complessa situazione di fatto e tutto quello che ne consegue, si parla di “ius possessionis”, un diritto, certo, ma un diritto a una tutela provvisoria, destinato a cedere di fronte alla dimostrazione del vero diritto.

In altre parole, se il sito internet fosse del condominio, l’amministratore non si potrebbe opporre alla richiesta di un cambio di grafiche, icone o testi da parte dell’assemblea. Se invece è l’amministratore a decidere arbitrariamente di come deve essere configurato il sito internet, questo è segno evidente di possesso.

Sito internet del software gestionale

Sito internet del software gestionale

Oggi sono molti gli amministratori che si avvalgono di software gestionali, molti di questi offrono la possibilità di pubblicare i dati dei condòmini sul web. In questo caso la differenza tra sito web del condominio e quello del gestionale è che hosting, dominio, grafiche sono possedute dall’azienda produttrice del software e non dal condominio o dall’amministratore.

Come nel caso precedente, anche il sito offerto dal gestionale non rientra tra quanto previsto dall’art. 71 ter. Il sito internet del gestionale si occupa solo di pubblicare i dati dei condòmini e questo non lo fa diventare il “sito del condominio”, anche se la funzione di pubblicazione dati è collegata al sito dell’amministratore.

Differenza tra sito web del condominio e quello generato dal software gestionale
Cosa succede se colleghi il software gestionale al sito dello studio amministrativo

Solo nel caso in cui il software gestionale pubblichi i dati direttamente sul sito internet del condominio, questo può essere compreso come funzione accessoria, non facendo decadere il possesso del sito da parte della compagine condominiale. Purtroppo questo è una possibilità estremamente rara perché i gestionali solitamente non sono configurati in modo tale da rendere fattibile questa operazione.

Teniamo conto poi che il software gestionale che consente di pubblicare i dati sul sito del condominio, deve essere gestito dall’amministratore il quale è libero di scegliere quale programma utilizzare. Si potrebbe correre il rischio di spendere moltissimo per la configurazione e poi con il passaggio di consegne ad altro amministratore, scoprire che questi utilizza un altro software con compatibile con il sito in essere.

Differenza tra sito web del condominio, dell'amministratore e del software gestionale

Conclusioni sulla differenza tra sito web del condominio ed altri casi

Se un amministratore riceve la richiesta di attivazione di un sito web condominiale che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, non può che dare incarico a che ne venga creato uno ad hoc.

Il nuovo sito www.nomecondominio.it dovrà rispettare quanto previsto dalla normativa sulla Privacy, dal GDPR e da tutte le norme che regolano il web. Il possesso deve essere registrato a nome del condominio. L’amministratore non dovrà far passare il sito dello studio o quello del gestionale come “sito web del condominio” ma specificare i limiti e le responsabilità di ogni caso descritto.

Spetterà all’assemblea decidere di quale modalità avvalersi ma se diversa da quella del “sito web del condominio” non ci si potrà avvalere dell’art. 71 ter. in caso di obiezione da parte dell’amministratore.


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